深度分析｜四川農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點情況
據(jù)四川省自然資源廳消息，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點啟動以來，四川已完成入市94宗、面積1040畝，成交金額6.27億元。全省堅持邊試點、邊總結(jié)形成了一批實踐和制度成果。
試點工作啟動以來，四川省高度重視，省級層面出臺了《四川省農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市交易辦法》，規(guī)范交易行為。堅持規(guī)劃引領(lǐng)，充分考慮農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利益需求，采取重點推進、專項論證等多種方式，通過科學編制片區(qū)鄉(xiāng)村國土空間規(guī)劃、制定規(guī)劃落實方案等，有效解決試點地區(qū)鄉(xiāng)村用地規(guī)劃依據(jù)不足的問題。
與此同時，四川進一步厘清職責，建立健全入市監(jiān)管制度在入市程序?qū)徟矫?，攀枝花市鹽邊縣等聯(lián)通多部門，采取線上一站式辦理，實現(xiàn)全流程封閉管理在收益分配方面，建立健全分配機制，兼顧各方利益合理分配收益，成都市郫都區(qū)等采取“分級調(diào)節(jié)+二八分成+成本雙降”模式，實現(xiàn)政府、集體經(jīng)濟組織、市場主體、個人等多方共享共贏。在保障農(nóng)民主體地位方面，堅持農(nóng)民“自主、自愿、自治”的原則，確保其知情權(quán)、決策權(quán)、參與權(quán)、收益權(quán)，資陽市雁江區(qū)通過落實公開機制，將集體決策貫穿制度制定、具體實施、后續(xù)審查全過程，充分保障農(nóng)民主體地位。
四川農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點案例展示
2023年7月18日，地塊位于古藺縣金蘭街道城北街社區(qū)17組，宗地編號為2023-69號，出讓面積10.22畝，土地用途為商業(yè)設施用地，出讓年限為40年。成交價：28.67萬元/畝，總價293.0074萬元。
2023年12月19日，地塊位于資陽市雁江區(qū)保和鎮(zhèn)黃谷村二組、三組，出讓面積共14.2畝，土地用途為商業(yè)用地，出讓年限為40年。參考相關(guān)新聞報道，計劃投資1億元，用于發(fā)展“主題民宿+農(nóng)耕體驗+開心農(nóng)場+主題派對+戶外運動、健康理療”特色主題鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)。成交價：435萬元。
2023年12月15日，地塊位于仁壽縣祿加鎮(zhèn)中合村8組，宗地編號為2023-J001，出租面積925.39平方米（約1.39畝），土地用途為商業(yè)用地，出租年限20年。成交價：13741元/畝/年，總價38.2萬元。
2023年12月25日，兩宗地塊均位于什邡市鎣華鎮(zhèn)石門村三組，出讓面積19.91畝，出讓年限均50年，競買方用于開展食品制造業(yè)（山泉水生產(chǎn)項目）。成交價：222.992萬元。
2024年11月22日，地塊位于瀘州市瀘縣石橋鎮(zhèn)農(nóng)豐村第一、二、三小組。其中，集體經(jīng)營性建設用地規(guī)劃凈用地面積為8232.60平方米（合12.3489畝），集體林地面積達715.5446畝。出讓期限30年。成交價：集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)13.87萬元/畝，集體林地經(jīng)營權(quán)70元/畝/年。這是全國首宗“土地＋森林”自然資源組合供應項目。
2013年，黨的十八屆三中全會通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，明確深化農(nóng)村土地制度改革的新方向，特別提出“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價”的要求，打開了探索農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市交易的新局面。01什么是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市必須符合“農(nóng)村集體的”、“經(jīng)營性的”、“建設用地”基本要求，根據(jù)土地管理法和相關(guān)交易辦法解釋，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地為國土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地。不包含宅基地和公益性公共設施用地。02農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地推進進程2015年2月，十二屆全國人大常委會第十三次會議審議通過《關(guān)于授權(quán)國務院在北京市大興區(qū)等33個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定（草案）》，首批選定33個試點縣（市、區(qū)）開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革試點工作，標志著國家層面的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作正式開始。其中，四川省郫縣和瀘縣被納入首批試點名單。2019年8月，第十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過《關(guān)于修改<中華人民共和國土地管理法>、<中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法>的決定》第三次修正（2020年1月1日起施行），《管理法》明確“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務?！钡戎贫刃愿母锍晒?，在法律層面確立了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市的基本制度。2022年1月，中共中央、國務院《關(guān)于做好2022年全面推進鄉(xiāng)村振興重點工作的意見》（即“中央一號文件”）中也再次提出“穩(wěn)妥有序推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市。推動開展集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)抵押融資?！钡饶繕伺e措。2022年9月，中央全面深化改革委員會第二十七次會議審議通過《關(guān)于深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作的指導意見》，會議強調(diào)“推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革，事關(guān)農(nóng)民切身利益，涉及各方面利益重大調(diào)整，必須審慎穩(wěn)妥推進。試點縣（市、區(qū)）數(shù)量要穩(wěn)妥可控?！?/span>2023年3月，自然資源部辦公廳印發(fā)《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作方案》，標志著我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作全面啟動，試點工作為期兩年，2022年底啟動，2024年底結(jié)束。《工作方案》擴大試點地區(qū)名單至全國范圍，其中，四川省19個縣（市、區(qū)）納入試點名單，包括：成都市郫都區(qū)、成都市大邑縣、自貢市大安區(qū)、攀枝花市鹽邊縣、瀘州市瀘縣、瀘州市古藺縣、德陽市什邡市、綿陽市江油市、廣元市利州區(qū)、遂寧市船山區(qū)、樂山市峨眉山市、眉山市彭山區(qū)、眉山市仁壽縣、宜賓市翠屏區(qū)、達州市萬源市、雅安市石棉縣、巴中市南江縣、資陽市雁江區(qū)、甘孜藏族自治州康定市。2024年3月，四川省自然資源廳印發(fā)《四川省農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市交易辦法》?！督灰邹k法》總共八章三十一條，涵蓋入市交易全流程，為四川省農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市交易提供了具體的操作指南和明確的制度保障。03農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市流程入市申請。集體經(jīng)濟組織充分征求村民意愿后，入市主體或授權(quán)實施主體持入市申請書、申請表、集體土地權(quán)屬證明、勘測定界測繪成果等材料，向上級提出入市申請。鎮(zhèn)（街）政府應提前介入，核實入市地塊的現(xiàn)狀、權(quán)屬、地上附著物等情況，并協(xié)助集體經(jīng)濟組織對入市地塊進行地價預評估以及地上附著物的清點和補償。入市聯(lián)審。政府組織本級自然資源和規(guī)劃、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、住建、環(huán)保以及產(chǎn)業(yè)主管部門等有關(guān)單位對入市申請進行聯(lián)合審查。地價評估及入市方案擬定。符合入市條件的，由入市主體或授權(quán)實施主體委托土地估價專業(yè)評估機構(gòu)進行地價評估，土地評估報告需經(jīng)自然資源和規(guī)劃主管部門備案。入市主體或授權(quán)實施主體根據(jù)地價評估結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策、土地市場等因素合理確定入市起始價，擬定入市方案，明確入市地塊的界址、面積、使用期限、用途、規(guī)劃條件、交易方式、入市價格、地上附著物處理、收益分配等內(nèi)容，并根據(jù)入市方案擬定入市合同。入市方案表決。入市方案、入市合同等按照農(nóng)村基層“四議三公開”議事程序，經(jīng)村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表表決同意后，形成集體決策決議材料（集體表決書、公示照片等）。集體決策過程和決議材料需鎮(zhèn)（街）政府指導、監(jiān)督和備案。入市方案審批。入市方案、入市合同等經(jīng)表決通過后，政府組織召開聯(lián)席會議對入市地塊權(quán)屬情況、規(guī)劃條件、用途管制、產(chǎn)業(yè)準入、生態(tài)環(huán)境保護、競買條件設置等是否符合要求以及集體民主決策程序的合法有效性等內(nèi)容進行審查，確定入市交易底價，并嚴格保密。符合入市要求的，由政府批準。公告及交易。政府批準后，由自然資源和規(guī)劃主管部門在相關(guān)網(wǎng)站以及主要媒體上發(fā)布入市交易公告。公告期滿，由自然資源和規(guī)劃主管部門組織在公共資源交易服務中心公開交易。簽訂成交確認書及公示。土地成交后，自然資源和規(guī)劃主管部門應當向中標人發(fā)出中標通知書或與競得人簽訂土地成交確認書。簽訂合同。土地交易雙方應按成交確認書約定簽訂入市合同（協(xié)議）、動工開發(fā)協(xié)議、產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展與用地準入?yún)f(xié)議。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地在符合村莊規(guī)劃和完成土地確權(quán)的前提下，打破農(nóng)村閑置土地發(fā)展利用困境，推進農(nóng)村土地“擴權(quán)賦能”，支持鄉(xiāng)村振興和農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，為鄉(xiāng)村振興、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新提供有力用地支撐。
